2. Termine bei der Mietzahlung

Hält der Mieter mehrmals nicht am Zahlungstermin, kann der Vermieter ihn fristlos kündigen.

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Der Vermieter kann den Mieter fristlos kündigen, wenn der Mieter beträchtliche Mietrückstände auflaufen läßt. Eine fristlose Kündigung kommt insbesondere dann in Betracht, wenn sich der Mieter mit der gesamten Miete für mindestens zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine in Verzug befindet.

Schonfrist des Mieters für Ausgleich der Rückstände: Beim Mietvertrag über Wohnraum wird die Kündigung jedoch dann unwirksam, wenn der Mieter innerhalb eines Monats nach Erhebung der Räumungsklage die gesamte Rückständige Miete bezahlt.

In der Praxis kommt es immer wieder einmal vor, daß der Mieter die gesamte rückständige Miete innerhalb dieser Monatsfrist überweist, der Betrag aber erst nach Ablauf der Monatsfrist auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wird.

Die Folge ist dann Streit darüber, ob die Zahlung noch als rechtzeitig angesehen werden kann. Die Gerichte entscheiden diese Frage meistens zugunsten der Mieter. Die Begründung lautet: Für die Rechtzeitigkeit kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Konto des Vermieters an. Entscheidend ist vielmehr der Zeitpunkt der Erteilung des ßberweisungsauftrages.
Nur dann, so die Gerichte, wird der Schutzzweck der gesetzlichen Regelung erfüllt. Danach soll der Mieter die Möglichkeit erhalten, eine fristlose Kündigung nachträglich unwirksam zu machen, ohne die Gefahr einer verzögerten ßberweisung tragen zu müssen.

Wenn der Mieter nur unter Vorbehalt zahlt: Die Miete umfaßt alle regelmäßig wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen des Mieters. Dazu gehören die Nettokaltmiete und die Vorauszahlungen für Betriebskosten sowie Heiz- und Warmwasserkosten. Demgegenüber bleiben Nachzahlungsbeträge aus einer Betriebskostenabrechnung unberücksichtigt. Auch ein rückständiger Kautionsbetrag zählt nicht mit.

Kein Verzug des Mieters bei angemessener Minderung: Leistet der Mieter die Miete nur unter Vorbehalt, um etwa behauptete Ansprüche wegen Mängel der Wohnung zu wahren, gerät er nicht in Verzug. Das gilt auch, wenn der Mieter irrtümlich einen zu hohen angemessenen Minderungsbetrag annimmt. Beruft sich der Mieter dagegen auf ein angebliches Minderungsrecht, obwohl dieses offensichtlich überhaupt nicht besteht, ist die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich, sobald die gesetzlich vorausgesetzten Mietrückstände aufgelaufen sind.

Tipp: Die Miete immer monatlich im voraus verlangen: Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, gilt die gesetzliche Regelung. Danach zahlt der Mieter die Miete monatlich im nachhinein. Diese gesetzliche Regelung kann der Vermieter aber mietvertraglich abändern.

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