3. Grundbegriffe eines Mietvertrages
Was ist die Teil-Inklusiv-Miete? Wo liegt der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomiete? Und was versteht man unter dem Begriff Nettokaltmiete?
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Unklare oder widersprüchliche Regelungen über die Miete können für Vermieter fatale Folgen haben. Der Vermieter riskiert damit, die Betriebskosten selbst zahlen zu müssen und die Miete nur in einem geringeren als sonst üblichen Umfang erhöhen zu können. Beides geht stets zu Lasten der Mietrendite. Folgende Mietregelungen sollen unterschieden werden:
Bruttomiete
In der Bruttomiete, die häufig auch als Inklusivmiete bezeichnet wird, sollen alle Betriebskosten durch einen einheitlichen Mietzins abgegolten werden. Was auf den ersten Blick einfach und arbeitssparend aussieht, birgt einen großen Nachteil. Steigen die Betriebskosten, so ist dies grundsätzlich ein Risiko für den Vermieter. Zu einer Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten kann es nur in engen gesetzlichen Grenzen kommen oder nur, wenn der Vermieter dies im Mietvertrag wiederum eindeutig geregelt haben.Teil-Inklusiv-Miete
Eine Teil-Inklusiv-Miete liegt vor, wenn mit der Miete einige Betriebskosten abgegolten sein sollen, während andere Betriebskosten vom Mieter zusätzlich zur Miete zu zahlen sind. Eine (Teil-)Inklusiv-Miete wird meist dann vereinbart, wenn nur die verbrauchsabhängigen Betriebskosten, also etwa Wasser, Abwasser und Strom, auf den Mieter abgewälzt werden sollen.Nettomiete
Bei der Nettomiete, oft auch als Exklusivmiete bezeichnet, werden sämtliche Betriebskosten aus der Miete herausgerechnet und den Mietern zusätzlich zur Miete in Rechnung gestellt. Wenn der Vermieter mit seinem Mieter vereinbart, daß er neben der Miete noch Betriebskosten zu zahlen hat, dann muß sich aus der Regelung unmißverständlich ergeben, ob es sich bei dem monatlichen Betrag um eine Pauschale oder um eine Vorauszahlung handelt.Nettokaltmiete
Bei der Nettokaltmiete handelt es sich um eine Nettomiete. Der Begriff "Nettokaltmiete" bringt lediglich klarstellend zum Ausdruck, daß der Mieter zusätzlich zur Miete nicht nur die allgemeinen Betriebskosten, sondern auch die Heiz- und Warmwasserkosten zu tragen hat. Aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit empfiehlt es sich deshalb, im Mietvertrag immer nur den Begriff Nettokaltmiete zu verwenden.Hinweis: Für den Vermieter (als Investor) ist die Vereinbarung einer Nettokaltmiete ein absolutes "Muß". Alles andere ist kaufmännisch nicht vertretbar. Das gilt um so mehr, als alle Mietspiegel auf Nettokaltmieten basieren.
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